在房地產(chǎn)依然炙手可熱的今天，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也如火如荼。一個(gè)響亮的樓盤名字將直擊人心，它不但能體現(xiàn)出商品房的品質(zhì)，更是承載了住戶對(duì)生活的美好憧憬，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
然而，基于商品房開(kāi)發(fā)和銷售的特殊性，造成樓盤名稱與一般的商品名稱與標(biāo)識(shí)在法律保護(hù)上存有其特殊性。在此，筆者將從樓盤名稱的商標(biāo)屬性，樓盤名稱的合理使用、樓盤名稱的混淆判斷三方面進(jìn)行分析。
樓盤名稱的商標(biāo)屬性
一個(gè)好的樓盤名稱不但蘊(yùn)藏了該樓盤的價(jià)值觀或文化取向，更是能體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、樓盤的品質(zhì)、價(jià)位、以及地段。為了全方位的保護(hù)樓盤名稱，將樓盤名稱注冊(cè)為商標(biāo)成為開(kāi)發(fā)商的常見(jiàn)手段。
然而，樓盤名稱要成為一個(gè)商標(biāo)，必須要滿足商標(biāo)的要件和屬性，即要真正能夠起到標(biāo)示商品來(lái)源的功能。
一方面，商標(biāo)必須要有顯著性，然而樓盤名稱的顯著性卻存在特殊性。比如，一些開(kāi)發(fā)商為突出其高大上，往往采用了通用類名稱，像王府、豪宅等，造成顯著性比較弱，不符合商標(biāo)法第9條的規(guī)定，不能成為商標(biāo)；而有些樓盤名稱雖然具有較強(qiáng)的顯著性，但經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，產(chǎn)生了地名效應(yīng)，造成顯著性不斷弱化，也難以視為商標(biāo)。
另一方面，商標(biāo)不得產(chǎn)生絕對(duì)禁止事項(xiàng)。比如，為了標(biāo)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)的地理位置，有的樓盤含有本地地名，也不符合商標(biāo)法第十條地名禁止條款。另外，有的樓盤名稱也包含了一些著名的外國(guó)的地名，不是為了標(biāo)識(shí)地理位置，而是希望利用該地名所帶來(lái)的文化、風(fēng)情，來(lái)為自己的樓盤進(jìn)行宣傳，意圖吸引購(gòu)房者。像戛納35號(hào)，檀香山等，同樣也不符合商標(biāo)法第十條規(guī)定，即公眾知曉的外國(guó)地名，不得作為商標(biāo)。
樓盤名稱的合理使用
如前所述，由于樓盤名稱的特殊性，很容易和地名發(fā)生競(jìng)合。一是直接使用地名。比如百家湖案中，“百家湖”作為樓盤名稱，其中百家湖就是南京市的一個(gè)湖畔名稱；二是的樓盤名稱經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，其對(duì)商標(biāo)和服務(wù)標(biāo)識(shí)來(lái)源的屬性被弱化，而地名的屬性被強(qiáng)化，樓盤名稱對(duì)消費(fèi)者而言更多的是一個(gè)地名，而不是樓盤的名稱。三是開(kāi)發(fā)商通過(guò)相關(guān)部門將樓盤名稱作為地名申請(qǐng)使用，比如在“香榭里”案件中，被告辯稱其已經(jīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院的《地名管理?xiàng)l例》的規(guī)定將其旗下的樓盤“香榭麗花園”申報(bào)為地名，并且獲得批準(zhǔn)，此時(shí)樓盤名稱更是坐實(shí)為地名。
因此，當(dāng)具有地名性質(zhì)的名稱作為其樓盤名稱，被注冊(cè)成商標(biāo)，他人對(duì)這些“地名”的使用是否構(gòu)成侵權(quán)呢？
根據(jù)《商標(biāo)法》第59條規(guī)定，
商標(biāo)注冊(cè)中含有地名，注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)人無(wú)權(quán)禁止他人正當(dāng)使用。該條的本意是使用地名的方式是否是作為地理位置指示性使用，是否僅表示商品與產(chǎn)地、地理位置之間的關(guān)系，而非標(biāo)示商品、服務(wù)的來(lái)源。
也就是說(shuō)，即便包含地名的樓盤名稱被注冊(cè)為商標(biāo)，只要其他開(kāi)發(fā)商在使用該地名作為樓盤名稱是為了表示地理位置的關(guān)系，就屬于合理使用。
比如，在百家湖案中，原告將“百家湖”注冊(cè)在第36類不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)上，并以“百家湖花園”作為樓盤名稱做大量宣傳，被告以“百家湖畔·楓情國(guó)度”作為樓盤名稱銷售，于是成訴，法院終認(rèn)為被告的樓盤名稱中“百家湖畔”是將相應(yīng)地理位置與不動(dòng)產(chǎn)銷售聯(lián)系，屬于合理使用。
樓盤名稱的混淆判斷
對(duì)樓盤名稱的混淆判斷，經(jīng)歷了絕對(duì)不混淆到有限承認(rèn)混淆的發(fā)展過(guò)程。
在早期的諸多商標(biāo)中，法院普遍持如下觀點(diǎn)：由于不動(dòng)產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性，不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是其服務(wù)商標(biāo)，亦或是其商品名稱往往在特定地域享有較高的知名度，多輻射到周邊地域，而不能覆蓋其他有一定距離的樓盤所在位置，這就導(dǎo)致即使樓盤名稱相同或近似，但只要兩個(gè)樓盤的相隔的距離較大，便不會(huì)導(dǎo)致相關(guān)公眾的混淆。
然而在星河灣案中，法院對(duì)這一問(wèn)題產(chǎn)生的不同的認(rèn)識(shí)。原告作為“星河灣”注冊(cè)商標(biāo)權(quán)人以及“星河灣”廣州樓盤的開(kāi)放商，狀告被告擅自在天津以“星河灣花苑”為樓盤名稱，構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)以及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。一審，二審法院均認(rèn)為星河灣的知名度不能輻射到天津范圍，認(rèn)為不構(gòu)成相關(guān)公眾的混淆而駁回原告訴求。
該案高人民法院提審，推翻了之前判決。其認(rèn)為，現(xiàn)代社會(huì)信息流通豐富快捷，相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)發(fā)系列房地產(chǎn)樓盤亦非罕見(jiàn)，被告此種使用方式，會(huì)使相關(guān)公眾誤認(rèn)該樓盤與原告開(kāi)發(fā)的“星河灣”系列樓盤有一定的聯(lián)系，容易誤導(dǎo)公眾。
也就是說(shuō)在信息時(shí)代的今天，公眾獲取信息的途徑已經(jīng)突破了時(shí)空的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各地開(kāi)發(fā)樓盤也屢見(jiàn)不鮮，形成了房地產(chǎn)商自己的品牌，實(shí)現(xiàn)了樓盤名稱標(biāo)識(shí)產(chǎn)品來(lái)源作用，無(wú)論消費(fèi)者位于天南海北，只要聽(tīng)到某個(gè)特定的樓盤名稱，就會(huì)認(rèn)為此樓盤與某特定的開(kāi)放商具有關(guān)聯(lián)，從而造成混淆。
綜上，樓盤名稱對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要，但是其要獲得商標(biāo)法的保護(hù)，必須具備商標(biāo)的基本屬性。基于樓盤與地理位置的特殊關(guān)系，樓盤名稱中即便帶有地名，亦或是本身通過(guò)長(zhǎng)期是使用已經(jīng)轉(zhuǎn)化為地名，此時(shí)也不能限制他人對(duì)地名的合理使用。同時(shí)，樓盤名稱的地域性特點(diǎn)，不易產(chǎn)生相關(guān)公眾混淆。但是，在地產(chǎn)品牌營(yíng)銷全球化的今天，樓盤名稱如能實(shí)現(xiàn)標(biāo)識(shí)來(lái)源功能，依然存在混淆的可能性。 北京世紀(jì)鼎力國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理有限公司是一家專業(yè)從事商標(biāo)注冊(cè)多年的商標(biāo)注冊(cè)代理公司，其公司擁有強(qiáng)大商標(biāo)注冊(cè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，是您商標(biāo)注冊(cè)道路上的不二選擇，本公司具有商標(biāo)局備案資質(zhì)讓您在
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