哪個(gè)少年不想過(guò)著年紀(jì)輕輕就天天跑來(lái)跑去收房租的生活？
丁鳥做夢(mèng)也沒想到今年這個(gè)梗會(huì)成真。你計(jì)算過(guò)如何繳納房租稅嗎？我猜你沒有數(shù)(你不應(yīng)該有房間)。今天，丁丁·伯德介紹了房地產(chǎn)租賃稅，他要拿出你的筆記本來(lái)學(xué)習(xí)。
前段時(shí)間，廣州一名27歲的女孩自稱擁有400多棟建筑，相關(guān)的短視頻不斷在社交網(wǎng)絡(luò)上流傳。
相關(guān)微博熱搜沖上第一，閱讀量2.9億。
很多網(wǎng)友瞬間變成檸檬鯨！
畢竟在一線城市擁有一套房子已經(jīng)讓很多人夢(mèng)寐以求了。如果我是你，我會(huì)忍不住想象自己穿著便裝，穿著拖鞋在收租的路上奔跑。
但是這個(gè)美好的夢(mèng)想很快就破滅了，畢竟我還沒有房。網(wǎng)友們的討論逐漸轉(zhuǎn)移了目標(biāo)，焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了交稅的問(wèn)題上:
似乎每個(gè)人都有很好的納稅意識(shí)，這真的很棒。丁鳥肯定能回答出租人要交稅！(但事實(shí)是，很多出租人把它傳給了承租人。)出租人租出房產(chǎn)要交什么稅？這是在不同情況下判斷的，下面我們來(lái)介紹一下。
租房子要交什么稅？
為了幫助你將來(lái)成為精明的房東/租房者，我們將教你計(jì)算房產(chǎn)出租的主要稅費(fèi)。
一、房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)租賃與房產(chǎn)稅直接相關(guān)。不出租房屋的，以自用房屋的應(yīng)稅殘值為計(jì)稅依據(jù)。租賃物業(yè)的計(jì)稅方法以不含增值稅的租金收入為基礎(chǔ)，適用稅率為12%。
自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不論其用途如何，一律按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)以市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租房屋居住的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
新聞里租房人租的400棟樓，其中有一部分是她自己的財(cái)產(chǎn)。以她自己的房子為例，簡(jiǎn)單了解一下這種征稅方式。據(jù)媒體報(bào)道，這些樓盤集中在白云區(qū)某小區(qū)，假設(shè)這里的平均租金為1000元/月(不含稅)。個(gè)人租戶擁有的房屋，無(wú)論其出租目的如何，都可以減按4%的稅率征稅。
房產(chǎn)稅=1000*4%=40元。
如果你自己租房子，租客每個(gè)月要交一套房40元的房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅有沒有稅收優(yōu)惠政策？因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是納入地方財(cái)政收入的，所以相關(guān)的征收政策也是由地方政府制定實(shí)施的，不同地區(qū)的政策略有不同，可以向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局查詢。
二.增值稅
自2016年全面實(shí)施營(yíng)改增以來(lái)，房地產(chǎn)租賃也將繳納增值稅。而且，據(jù)媒體報(bào)道，租客的400棟樓中，只有一部分是她自己的房產(chǎn)，而且大部分是代理商。她還組建了一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)出租房產(chǎn)。因此，這400棟樓適用的增值稅征收方式和稅率應(yīng)區(qū)別計(jì)算。一張?zhí)频谋砀窬惋@示在這里:
租賃房地產(chǎn)的計(jì)稅方法。
在計(jì)算增值稅時(shí)，如果我們的租金收入不含稅，我們可以通過(guò)收入乘以稅率得到應(yīng)納稅額，但大多數(shù)情況下，我們的租金是一個(gè)固定價(jià)格，這意味著租金中包含了要繳納的稅，所以我們應(yīng)該用這個(gè)公式來(lái)計(jì)算:
增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式=[含稅租金收入÷(1+稅率)x稅率]。
2019年1月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，增值稅小規(guī)模納稅人免稅標(biāo)準(zhǔn)由每月3萬(wàn)元提高到每月10萬(wàn)元。目前個(gè)體戶和月租金收入不超過(guò)10萬(wàn)的個(gè)人可以免征增值稅。
第三，個(gè)人所得稅。
個(gè)人所得稅應(yīng)作為個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)收入計(jì)算的財(cái)產(chǎn)出租收入類別。
稅收計(jì)算公式:
應(yīng)納稅所得額=每筆收入(不超過(guò)4000元)-修理費(fèi)(最高800元)-800。
應(yīng)納稅所得額=(每筆收入(4000元以上)-修理費(fèi)(最高800元))*(1-20%)。
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20%。
從這個(gè)公式可以看出，在租金較低的情況下，比如800元/月，個(gè)人出租房產(chǎn)扣除稅前修理費(fèi)基本可以免稅。
租房涉及的稅種除了房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅外，還涉及增值稅(城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)、、城市土地使用稅、印花稅等附加稅。這些稅都不大，如果你想讀書呢？下一期我會(huì)給你解釋的。
本文為財(cái)稅智囊團(tuán) (id: shuizhinang) 公眾號(hào)原創(chuàng)首發(fā)，作者：阿湯。部分素材
